Cuando se constituye una propiedad horizontal, tanto en la respectiva licencia como en el reglamento de propiedad horizontal, se deja definido cuáles son las áreas privadas y las áreas comunes. Las primeras se identifican siempre con la cabida y linderos que se encuentran establecidos en el reglamento.
Las restantes corresponden a áreas comunes que pueden ser esenciales (pasillos, fachadas, techos, etc.), no esenciales (piscinas, salones sociales, etc.), de uso exclusivo (las destinadas por reglamento para el disfrute de una unidad privada) y las determinadas como cargas urbanísticas (parqueadero de visitantes, aislamientos, etc.).
Muchos propietarios entran a apropiarse de áreas comunes, llevando a la copropiedad a cambiar las condiciones urbanísticas establecidas en el proyecto inicial.
El administrador de propiedad horizontal, cuando se presenta dicha conducta, debe requerir de inmediato al infractor para que cese su intervención abusiva de las áreas comunes. Si este hace caso omiso, debe realizar el siguiente procedimiento:
1. Realice la respectiva querella antes de los cuatro meses en que se inició la infracción ante la inspección de policía del municipio por perturbación a la posesión.
2. Cuando la infracción urbanística sea por falta de licencia o invasión al espacio público, la caducidad opera a los tres años.
3. En caso de haberse pasado los términos para la reclamación por perturbación de los bienes comunes, es necesario iniciar un proceso verbal sumario. Estos se rigen por lo establecido en el Código General del Proceso.
Cuando dichas infracciones afectan un interés colectivo, se puede acudir incluso mediante una acción popular.
4. A nivel interno, la ley es muy clara en el artículo 59 de la Ley 675/01 al establecer que se pueden imponer sanciones respetando el debido proceso, por violación de la ley o de los reglamentos. De ahí que, previo requerimiento, podrán imponerse sanciones económicas, de restricción del uso de bienes comunes no esenciales o reconocimiento de la falta en un lugar del edificio o conjunto.
El problema de la invasión de los bienes comunes no consiste simplemente en la “ley del más vivo”, sino en que una copropiedad que no cumpla con los requerimientos urbanísticos lleva a desvalorizar los demás inmuebles y a crear divisiones internas donde los afectados muchas veces se sienten desprotegidos.
Por eso, los administradores de propiedad horizontal no pueden hacerse los de la vista gorda cuando existe este tipo de violaciones, porque posteriormente será muy difícil realizar un reclamo, ya que habrán caducado o prescrito las acciones para la recuperación de los bienes comunes afectados.
Existe afectación de los bienes comunes cuando construimos o cambiamos su uso sin la autorización mayoritaria de la asamblea. ¡Recordemos! El representante legal administra los bienes y el consejo de administración vela porque la persona jurídica cumpla sus fines.
